전세보증금 안전하게 지키는 방법

 

 

최근 들어 부동산 가격의 하락으로 전세가가 많이 떨어지면서 전세 계약 기간이 만료되었음에도 집주인으로부터 보증금을 돌려 받지 못하는 경우가 증가하고 있어 전세보증금을 돌려 받는 방법이나 전세보증금을 안전하게 지키는 방법에 대한 관심이 높아지고 있다. 그래서 오늘은 전세보증금을 지키기 위한 안전장치로 3가지 방법을 소개하려고 한다.

 

 

전세보증금을 안전하게 지키는 방법 - 확정일자 받기

일반적으로 많은 분들이 알고 있고 실제로 전세 계약을 해 본 세입자라면 한 번쯤 신청해 본 경험이 있을 것이다. 확정일자는 임대차계약서의 존재 사실을 인정하여 임대차계약서에 기입하는 날짜로, 비용이 거의 들지 않으면서 비교적 간단한 절차로 전세보증금에 대한 보호를 받을 수 있는 방법이다. 계약서를 작성한 후 서류를 가지고 주소지 관할 주민센터를 방문하여 신청하면 된다. 확정일자를 받은 후 이사를 한 후에는 전입신고를 하여 내가 계약한 집에 실제로 거주하고 있다는 인정을 받아야 법적인 권리를 행사할 수 있으므로 확정일자와 전입신고는 필수적으로 해야 할 사항이다. 

 

   전세계약서 작성 ▶ 확정일자 받기(전세계약서 지참, 주민센터 방문) ▶ 이사 ▶ 전입신고(주민센터 방문)

 

확정일자를 받아두면 집이 경매로 넘어가더라도 후순위 권리자보다 우선 변제를 받을 수 있다는 장점이 있지만 이것은 최소한의 안전장치이고 실제로 보증금을 돌려 받는 것은 간단하지 않을 수 있다. 전세 계약 기간이 종료되었는데도 보증금을 받지 못할 경우 보증금 반환청구 소송을 통해 승소 판결을 받아야 판결문에 따라 강제집행을 신청할 수 있다. 근저당이 잡혀 있다면 보증금 전부를 받지 못할 수도 있다. 이렇게 실제로 보증금을 돌려 받는 과정은 쉽지 않지만 그래도 신청하는 절차는 간단하고 집주인의 동의 없이 신청이 가능하며 비용도 600원의 수수료만 내면 되기 때문에 전세 계약을 하게 되면 반드시 신청을 하는 것이 좋다.     

 

 

전세보증보험

전세보증보험도 확정일자만큼 많은 분들이 알고 계시고 또 실제로 가입을 하는 경우가 많아지고 있다. 지금처럼 부동산 거래가 활발하지 않고 전세가도 많이 떨어진 경우라면 계약이 만기 되어 보증금을 돌려받기 힘들 때 가장 쉽고 편리한 방법이 전세보증보험을 이용하는 것이다. 전세보증보험에 가입을 하면 계약이 만기 되어 보증금을 돌려받아야 함에도 불구하고 제때 돌려받지 못하는 보증금을 집주인 대신 보증보험에서 지급 받을 수 있다. 보증보험 상품을 취급하는 기관에서는 집주인에게 구상권(빚을 대신 갚아주고 채무자에게 상환을 요구할 수 있는 권리)을 행사하고 3개월이 지나도 다음 임차인을 구하지 못하거나 하는 등의 이유로 전세보증금을 반환하지 못하면 집이 경매로 넘어가게 된다. 다시말해 확정일자는 임차인이 직접 법적인 절차를 밟아야 하지만 전세보증보험의 경우 임차인이 법적인 절차를 밟지 않고도 빠른 시일 내에 보증금을 돌려받을 수 있다는 장점이 있다. 전세보증보험은 비교적 쉽고 간단한 절차에 의해 가입이 가능하지만 가입조건이 있다. 전세보증금액이 수도권은 5억 원 이하, 수도권 외 지역은 4억 원 이하여야 가입이 가능하고 부부합산 소득이 1억 원 이하여야 하며 전세 기간이 6개월 이상 남아 있어야 가입할 수 있다. 전세보증보험 상품은 HUG(주택도시보증공사), SGI(서울보증)에서 취급하며 시중은행은 물론 공인중개사를 통해서 가입할 수 있고, 인터넷 네이버페이나 카카오페이를 통해서 가입할 수도 있다. 저소득층이나 다자녀, 한부모, 신혼부부, 장애인 등 사회배려 대상자는 보증료의 40~60%를 할인해 준다.

 

 

전세권설정 등기

법적으로 전세보증금을 보호받을 수 있는 세 번째 방법은 전세권설정 등기이다. 전세권설정 등기는 전세권자가 타인의 부동산에 대하여 보증금을 지급하고 해당 부동산을 점유하여 사용하기 위해 하는 등기이다. 앞에서 살펴본 확정일자와 비슷한 것 같지만 차이점이 많고 법적으로 더 안전하다. 전입신고나 주민등록상 실제로 거주하는지의 여부가 자격조건은 아니며 확정일자와 달리 집주인의 동의가 필요하고 비용도 많이 발생하며 신청 절차도 다소 복잡한 편이다. 전세 기간 종료 후 전세금을 돌려받지 못할 경우 확정일자를 받은 임차인은 별도의 소송 절차를 통해 돌려받을 수 있지만 전세권설정 등기를 완료한 전세권자는 판결 절차 없이도 강제집행, 경매 신청이 가능하다. 전세권설정 등기는 반드시 임대인의 동의가 있어야 하므로 전세계약서를 작성할 때 임대인의 동의를 받아 특약사항에 해당 내용을 기재하여 신청 과정에서 문제가 없도록 해두는 것이 필요하다. 신청 방법은 필요한 서류를 준비하여 등기소에 방문하여 신청하거나 법무사를 통하여 대리신청할 수 있다. 임차인은 등록면허세를 납부한 고지서와 임대차계약서(전세계약서), 주민등록 등본, 신분증, 도장이 필요하고, 임대인의 경우 등기권리증, 주민등록 등본, 주민등록 초본, 인감증명서, 인감, 신분증이 필요하다.

 

지금까지 소개한 전세보증금을 안전하게 지키는 방법에는 법적 안전성의 정도, 비용, 절차의 장,단점이 있으므로 꼼꼼히 살펴보고 필요한 신청은 꼭 해 놓는 것이 좋겠다.