서울시 재건축 아파트 - 대치 은마, 잠실 주공5단지, 여의도 시범

 

부동산 시장의 하락세가 지속되는 가운데 정부의 규제 완화에도 하락세는 꺾이지 않는 분위기이다. 분양시장도 침체된 부동산 경기를 피해가지 못하고 있는데, 최근 재건축에 대한 규제가 완화되면서 그동안 속도를 내지 못하던 재건축 시장이 활기를 띠는 분위기이다. 오늘은 서울 재건축 아파트의 대표주자이자 향후 가장 기대되는 서울시 재건축 아파트 - 대치 은마, 잠실 주공5단지, 여의도 시범 아파트 세 곳의 현황을 알아보았다.

 

서울시 재건축 아파트 - 대치 은마

강남구 대치동에 위치하고 있는 은마아파트는 1979년에 준공되어 현재 재건축이 진행 중인 대장 아파트라고 할 수 있다. 최근 정비구역 지정 및 지구단위 정비계획을 확정, 고시했다. 현재 총 28개동 4424세대로 이루어져 있으며 재건축 후에는 최고 35층 높이로 총 33개동 5578세대가 들어설 예정이다. 서울시에 고시된 내용을 토대로 보면 일반분양가는 3.3㎡ 당 7700만원으로 예상되며 이를 토대로 일반분양가를 추정해보면 전용면적 59㎡의 분양가는 19억 원 초반대, 84㎡의 분양가는 26억 원대로 예상된다. 추가분담금의 경우최대 7억 원대까지 추정된다. 이같은 분양가는 재건축 단지 중 최고 분양가를 기록했던 서초구 반포동의 래미안원베일리 3.3㎡ 당 약 5청 669만원보다 2천만원 이상 높은 금액이며 작년 말에 분양한 강동구 둔촌주공 올림픽 파크포레온의 3.3㎡ 당 3800만원 보다는 두 배나 높은 금액으로, 이 금액이 확정된다면 역대 최고 분양가를 기록하게 된다. 이 아파트는 2017년 당시 재건축 정비안에서는 최고 49층 높이의 재건축을 추진했지만 승인을 받지 못했고 작년 10월 최고 35층으로 변경해 심의를 통과했다. 정비구역지정이 확정되면서 기대감이 커지고 있는 가운데 서울시에서 발표한 '2040 서울 도시기본계획'에 따라 초고층 아파트의 재건축이 다시 가능하게 될 지 관심이 높아지고 있다. 재건축추진위원회에서는 다음달부터 추정분담금 검증 절차를 밟을 예정이며 하반기에 조합설립 인가, 2025년 관리처분 인가, 2026년 이주를 목표로 하고 있다. 조합설립 이후에 설계안을 변경하는 방안을 검토하여 50층 이상의 초고층으로 다시 추진할 계획으로 알려졌다. 설계안을 변경하는 부분은 사업진행의 변수로 작용하겠지만 GTX-C 노선이 아파트 단지 하부를 관통하는 문제를 둘러싸고 국토부와 지속적인 갈등을 겪고 있어 초고층으로 재건축을 할 경우 안전 문제에 대한 우려는 여전히 남아 있다.

 

잠실 주공5단지

송파구의 최대 재건축 단지로 송파구 잠실동에 위치하고 있는 잠실 주공5단지 아파트는 1978년에 준공된 3930세대의 대단지 아파트이다. 지하철 2호선 잠실역 초역세권 아파트이며 8호선 잠실역과도 가깝고 광역버스 환승센터가 있어 편리한 교통과 인근의 롯데타워, 북쪽으로 한강이 자리잡고 있는 최고의 입지라고 할 수 있다. 또한 세대수, 평형, 용적률, 대지지분 등의 측면에서 볼 때 재건축 사업성이 좋아 기대감이 높은 아파트이다. 2014년부터 재건축을 추진해 왔으나 단지 내 신천 초등학교의 학교 부지 문제로 서울시와 이견이 있어 심의가 지연되었고 2021년 오세훈 시장 취임 후 다시 속도를 내게 되었다. 2022년 6월 정비계획이 확정 되어 공원 내 일부시설을 공공주택화 하고 학교 부지 면적이 증가 되었다. 단지 내 일부 부지는 3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 용도지역을 변경, 용적률을 상향조정함으로써 현재 15층 3930세대의 단지가 최고 50층까지 건축이 가능해져 6815세대의 초대형 단지로 탈바꿈하게 된다. 이는 사업성 측면에서 뿐 만 아니라 희소 가치도 높아 투자자와 실거주자들의 관심과 기대가 커질 전망이다. 용적률 148%, 대지지분 23~25평 정도로 대지지분이 높다. 일반분양가 3.3㎡ 당 4500만원으로 책정시 대지지분이 큰 35~36평은 추가분담금 없이 40평대 배정이 가능할 것으로 예상된다. 단지 내에 있는 신천 초등학교를 이전 하는 대신 초등학교 2개, 중학교 1개를 신설하기로 서울시와 합의하였다. 올해 말 관리처분 인가를 목표로 진행되고 있으며 시공은 삼성물산, GS건설, 현대산업개발이 맡는다.

 

여의도 시범아파트

여의도 재건축 아파트의 대표라고 할 만큼 세대수가 가장 많은 단지이며 향후 가장 기대되는 단지이기도 한 여의도 시범아파트는 1971년 입주하였고 12층 높이로 24개동 1584세대의 대규모 단지이다. 2017년 5월에 안전진단이 통과된 이후 지난 11월 '신속통합기획'이 확정되어 재건축 사업이 진행중이다. 신속통합기획은 정비계획부터 건축설계까지 공공이 도와 정비구역지정까지 걸리는 시간을 반으로 줄이고 통합심의를 통한 신속한 계획결정으로 사업 기간이 획기적으로 단축되는 제도이다. 기존에 정비구역지정까지 5년 정도 걸렸던 것이 신속통합기획으로 2년 이내로 단축된다. 따라서 정비계획 열람 공고를 거쳐 올해 상반기에 정비구역지정이 확정될 예정이다. 시범아파트는 재건축을 통해 최고 65층의 초고층 아파트 2500세대 규모로 탈바꿈하게 된다. 아파트 단지와 한강공원을 연결하는 입체보행교가 지어지고, 문화, 전시, 상업, 업무 등의 다양한 복합 기능이 도입된다. 여의도 국제업무지구와 연계해 보행일상권을조성하고 3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 용도를 변경하여 용적률을 상향 조정한다. 서울시에서 발표한 '2040 서울 도시기본계획'에 공고한 바와 같이 기존에 적용했던 최고 35층의 높이 제한을 폐지함에 따라 한강조망을 고려하고 학교 주변에는중저층을 배치하여 유연하고 다채로운 스카이라인을 구축하게 된다. 아직 정비구역지정이 확정되지 않은 상태이므로 이후 분양가는 아직 예측할 수 없지만 대지지분이 높고 용적률 상향조정으로 사업성이 좋은데다 65층 초고층 아파트의 희소 가치를 고려할 때 투자와 실거주 모두 만족할 수 있을 것 같다. 국토교통부 실거래가를 보면 2023년 1월 26일 실거래 금액은 79㎡ 16억 원, 118㎡ 20억 4000만 원에 거래된 것을 알 수 있다. 아파트 앞쪽으로 여의나루 한강공원이 있고 인근에 현대백화점, IFC몰, 63빌딩이 인접해 있으며 이 외에도 여의도공원, 국회의사당, 금융회사 등 여의도의 인프라를 누릴 수 있다.