목동7단지 재건축, 대지지분·매매가·분담금 총정리

 

 

 

요즘 부동산 시장에서 가장 뜨거운 키워드를 꼽으라면 단연 목동7단지 재건축입니다.
서울 서부 대표 대장아파트인 목동7단지가 드디어 정비계획을 확정 짓고 본격적인 재건축 절차에 들어섰는데요.

이번 글에서는 정비계획의 주요 내용부터 대지지분, 예상 매매가 흐름, 그리고 많은 분들이 가장 궁금해하는 분담금 계산법까지 총정리해드리겠습니다.

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📌 목동7단지 재건축 정비계획 확정

서울시는 2025년 9월 4일, 목동 신시가지 7단지의 정비계획 수립 및 정비구역 지정을 고시했습니다.

• 정비구역 면적: 229,578.9㎡
• 규모: 지하 3층 ~ 지상 49층
• 총 세대수: 4,341세대
• 조합원수: 약 2,550명
• 분양주택: 약 3,910세대
• 임대주택: 431세대
• 주차대수: 세대당 약 1.7대
• 용적률: 최대 300% 이상 적용 (획지2 일부는 357%까지)

이번 변경으로 분양주택이 늘어나고 임대주택은 줄어들면서 사업성이 더욱 강화되었습니다.

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📌 목동7단지 대지지분과 사업성

• 평균 대지지분: 약 69.3㎡
• 기존 용적률: 124.76% → 재건축 후 300% 이상
• 비례율: 103.79%

👉 비례율이 100%를 넘는다는 것은 곧 사업성이 양호하다는 의미입니다.
즉, 조합원 분담금 부담이 줄어들고, 오히려 환급금 가능성도 있다는 뜻이죠.

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📌 분담금 계산 A to Z

재건축 투자자들이 가장 궁금해하는 부분은 바로 **“내 분담금은 얼마나 될까?”**입니다.
이번 고시문에는 평형별 권리자 분양가 추정액이 공개되었는데, 이를 기준으로 대략적인 분담금을 계산할 수 있습니다.

✅ 분담금 계산 방법

1. 내 권리가액 확인 (현재 보유 주택 평가금액)
2. 희망 평형의 권리자 분양가 확인
3. 분양가 – 권리가액 = 분담금(+) or 환급금(-)

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💰 권리자 분양가 추정액 (전용면적 기준)

• 53.88㎡ → 15억 3,440만 원
• 59.39㎡ → 16억 4,362만 원
• 66.68㎡ → 18억 9,700만 원
• 89.05㎡ → 21억 7,965만 원
• 101.2㎡ → 25억 3,338만 원

👉 예를 들어, 74.12㎡를 보유한 조합원이 **114.99㎡**로 늘린다면 약 3억 2,700만 원 분담금이 추가됩니다.
반대로 더 작은 **84.99㎡**를 선택한다면 2억 3,100만 원 환급을 받을 수도 있습니다.

즉, 사업성이 좋아 대부분의 조합원은 큰 부담 없이 재건축 신축 아파트를 분양받을 수 있다는 의미입니다.

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📌 목동7단지 매매가격 현황

• 22평형 최근 거래가: 약 23억 (2021년 전고점 16억 대비 큰 상승)
• 입주시점 예상 시세: 25평 신축 기준 28억~30억 (잠실 신축 수준)
• 대출 가능: 최대 6억 (627대책 영향),
  → 따라서 실 투자금 약 18억 이상 필요

이미 가격이 많이 오른 상황이라 단기적인 투자 메리트는 적지만, 서울 서부권 대장 입지라는 점에서 장기 가치가 높습니다.

 

 

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⚠️ 투자 시 주의사항

• 재건축 초과이익 환수제(재초환): 사업성이 좋은 만큼 추가 세금 부담이 커질 수 있음
• 공사비 상승 리스크: 현재 추정가는 3.3㎡당 약 800만 원이지만, 물가 상승 시 부담 증가 가능
• 사업 기간: 최소 10년 이상 소요 예상 → 장기투자 관점 필요

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✅ 정리

• 목동7단지 재건축은 **비례율 103.79%**로 사업성이 뛰어나 환급금 기대감까지 있음
• 평형별 권리자 분양가를 활용하면 내 분담금을 미리 계산 가능
• 매매가는 이미 고점에 가깝지만, 준공 시 서울 서부 대표 신축 아파트로 자리매김 전망