부동산 경매로 시세보다 싸게 내집 마련하기 - 입찰대상 선정, 권리분석

 

최근 전세사기로 인한 피해자가 늘면서 정부에서는 전세사기 피해자를 구제하기 위해 경매로 넘어간 주택에 대하여 피해 임차인에게 우선매수권을 부여하는 특별법을 제정한다. 이와 관련하여 특별법이 통과되기 전까지 전세사기 피해 주택에 대한 경매가 중단되며, 이렇게 중단된 경매 절차는 특별법 제정 즉시 재개된다. 이렇게 전세사기로 인한 피해 주택 뿐 만 아니라, 대출 비중이 높은 주택, 높은 이자를 감당하지 못하는 주택 등이 경매로 쏟아져 나오고 있다. 그러다보니 많은 사람들이 부동산 경매로 시세보다 싸게 내집 마련하기에 관심을 가지게 되는 것 같다. 부동산 경매에 관심은 있지만 어떻게 시작해야 하는지 잘 모르는 경매 초보자를 위해 기본적이면서도 중요한 개념들을 소개한다.

 

입찰대상 선정

입찰대상 선정을 하기 위해서는 가장 먼저 어떤 물건이 경매에 나와 있는지 경매 물건에 대한 정보를 확인해야 한다. 경매 정보를 제공해 주는 인터넷 사이트를 통해 확인할 수 있는데 대법원 홈페이지의 경매 정보는 대략적인 내용만 나와 있기 때문에 좀 더 자세한 내용을 확인하고 권리분석을 하기 위해서는 등기부등본 내역이라든지 임차인에 관련된 내역 등을 자체적으로 조사해서 알려주는 사설 부동산 경매 정보 사이트를 활용하는 것이 좋다. 부동산 경매 정보 사이트에서 사건번호로 검색하거나 본인이 원하는 지역, 부동산의 종류 등 원하는 조건을 선택하여 검색해 볼 수 있다.

유료 사이트	지지옥션, 굿옥션, 스피드, 태인 등
무료 사이트	두인경매, 체스트옥션 등

유료 사이트와 무료 사이트가 있는데 처음부터 비용을 지불하고 유료 사이트를 이용하기 보다는 무료 사이트를 통해 경험해 보는 것이 좋다.

 

권리분석

관심 있는 경매 물건을 찾은 다음에는 권리분석을 해봐야 하는데 권리분석이란 소유권, 근저당, 임의경매, 가압류, 가처분 등 경매 물건에 잡혀 있는 권리가 소멸되는 것인지, 인수되는 것인지를 따져보고 분석하는 것이다. 여기서 소멸은 채무자의 책임이므로 낙찰자에게는 책임이 없지만 인수는 낙찰자에게 책임이 있는 권리이다. 권리분석이 중요한 이유는 낙찰을 통해 해당 부동산을 취득하게 되더라도 소멸되는 권리가 있는가 하면 소멸되지 않고 그대로 인수해야 하는 권리도 있어서 권리분석을 제대로 하지 않으면 권리관계의 책임이 있는 낙찰자가 손해를 보게 될 수도 있기 때문이다. 권리분석을 하기 위해서는 등기부등본을 발급받아 보면 되는데, 등기부등본은 해당 물건의 주소만 알면 등기소(인터넷 발급 가능)에서 누구나 발급을 받아서 열람할 수 있다. 등기부등본상 권리에서 가장 중요한 것은 날짜인데 누구의 권리가 먼저 등재되어 효력을 발생하느냐가 중요하다. 등기부등본상에는 날짜순으로 나와 있지 않기 때문에 날짜순으로 정렬하여 보는 것이 좋다. 근저당, 임의경매, 가압류, 가처분 등의 권리를 정렬하여 보았을 때 소멸되는 권리인 근저당을 기준으로 이보다 후순위 권리들은 소멸되므로 낙찰자가 책임지지 않아도 된다. 이 때 소멸되는 기준이 되는 근저당을 말소기준권리라고 한다.

은행대출  ▶▶  (근)저당권  ▶▶  소멸

임차 보증금(전세/월세)  ▶▶  소멸 또는 인수 (저당권보다 후순위인 경우 소멸)

  

요즘 경매 물건도 많아지고 경매에 관심 있는 분들도 많다 보니 경매를 진행할 때 가장 먼저 해야 할 일이면서 동시에 가장 중요한 권리분석에 대해 기본적인 개념들을 포스팅 해 보았다. 앞으로 이어지는 포스팅을 통해 경매에 관심 있는 분들이 조금 더 쉽게 접근할 수 있기를 바란다.